Înainte să bată palma definitiv, cumpărătorul și vânzătorul pot să cadă de acord asupra unor termeni principali ai vânzării și să încheie un precontract (ca act de mână sau înscris autentic). Mai ales dacă se plătește un avans, precontractul este o etapă care n-ar trebui sărită la vânzarea de imobile. Pentru a se asigura că nu pierde banii și nu i-o ia înainte altcineva, cumpărătorul poate nota precontractul la cartea funciară și înscrie ipoteca legală pentru recuperarea avansului. Între timp, înainte să ajungă la notar pentru semnarea actului de vânzare autentic, vânzătorul are de procurat o serie de acte indispensabile pentru încheierea tranzacției imobiliare.
1. Încheierea unui precontract scris
Așa cum spuneam și cu altă ocazie, în acest material, precontractul nu e o etapă obligatorie la încheierea unei vânzări de imobile. Majoritatea are tendința de a încheia un astfel de precontract și se apelează la el cu precădere pentru că cumpărătorul nu are toți banii și plătește doar un avans și așteaptă aprobarea din partea băncii pentru finanțare. De multe ori, vânzătorul însuși nu este în măsură să vândă pe loc.
E preferabil însă să avem de-a face cu o înțelegere scrisă, care să îndeplinească toate cerințele legii la această materie, astfel încât să le servească atât cumpărătorului, cât și vânzătorului. "Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea", conform Codului civil.
Practic, în această promisiune se trec toate elementele esențiale ale contractului de vânzare: datele de identificare ale cumpărătorului și ale vânzătorului, descrierea imobilului, prețul, avansul din preț și când anume se va încheia contractul, data la care s-a făcut precontractul și semnăturile părților.
Cât despre forma unui precontract de vânzare, Înalta Curte de Casație și Justiție (ICCJ) a stabilit recent că nu e necesar să fie autentică. Așadar, poate să fie un simplu înscris pe care-l fac cel care vinde și cel care vrea să cumpere.
Unul din principalele avantaje ale unui precontract este efectul pe care i-l recunoaște Codul civil în privința perfectării contractului (adică pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, dacă una din părți refuză cu rea-intenție să încheie contractul promis). "Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite", conform Codului.
Dacă mergem la notar cu precontractul (și indicat este să o facem), vom avea nevoie de următoarele documente:
-actele de identitate ale vânzătorului și cumpărătorului (mare atenție să fie ambii proprietari, dacă e vorba de soți);
-actele de proprietate;
-un extras de carte funciară pentru informare (pe care îl va obține notarul).
2. Notarea precontractului și înscrierea ipotecii legale la cartea funciară
Dacă am făcut un precontract și am plătit un avans, mai ales dacă nu e o sumă neglijabilă, indicat este să mergem să-l notăm la cartea funciară. De ce? Pentru că, în felul acesta, ne asigurăm că vânzătorul nu va vinde altcuiva între timp. Notarul la care se va duce să facă vânzarea va observa că, pentru imobilul respectiv, în cartea funciară există notat deja un precontract cu altcineva.
"Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui", scrie în Codul civil. Citeste continuarea pe Avocatnet.ro...