Fie ca locuim intr-un bloc de o viata intreaga sau abia am achizitionat un apartament si nu ne cunoastem nici macar vecinii, fiecare dintre noi trebuie sa cunoasca o serie de lucruri importante despre organizarea si functionarea Asociatiei de proprietari, astfel incat sa ne putem exercita drepturile, dar si sa ne respectam corect obligatiile.

Toate aspectele referitoare la la infiintarea, organizarea si functionarea Asociatiilor de prorietari sunt reglementate prin Legea 230/2007. Din textul legii aflam modul in care este reglementata administrarea si exploatarea cladirilor de locuinte aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv in cazul celor care au in structura lor si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Conform Art. 5, Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul unei cladiri.

Drepturile si obligatiile membriilor unei Asociatii de proprietari

Trebuie sa stim ca infiintarea unei Asociatii de proprietari aduce cu sine drepturi dar mai ales obligatii.

Drepturile

Proprietarii membrii ai Asociatiei  au dreptul sa participe, cu drept de vot, la Adunarea generala a proprietarilor, sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari.

Este foarte important faptul ca proprietarii, conform Art. 10 din legea 230/2007, au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces, la cerere, la orice document al acesteia.

Obligatiile proprietarilor

Orice proprietar trebuie sa stie ca poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, doar cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a modificarilor. Atunci cand se doresc modificari in apartament acestea nu trebuie sa puna in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale. Referitor la schimbarea destinatiei proprietatii comune, nici un proprietar nu poate face acest lucru fara acordul asociatiei de proprietari.

Daca dorim sa reamplasam zidurile dintre apartamente sau cele din interiorul unui apartament, iar acestea nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, este totusi necesara instiintarea asociatiei si acordul intre proprietarii spatiilor respective, pe baza autorizatiei de modificare a constructiei, eliberata de autoritatea publica locala.

Un alt lucru important se refera la intentia de modifiacre a zidurilor dintre apartamente sau spatii si proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii. Acestea pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, in baza hotararii majoritatii proprietarilor si a autorizatiei de modificare a constructiei, eliberata de autoritatea publica locala.

Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.

Proprietarul este obligat sa accepte accesul in apartament al unui delegat al asociatiei, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spatiu, cu un preaviz de 5 zile. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate face fara preaviz.

Consolidarea sau modernizarea cladirii, reabilitarea termica si eficientizarea energetica, fac parte din lista obligatiilor pe care le avem in raport cu proprietatea pe care o detinem. Un detaliu semnificativ de care trebuie sa tinem cont este faptul ca "indiferent de natura interventiilor, se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri".

Organizarea si functionarea Asociatiei de proprietari

Trebuie sa retinem ca o Asociatie de proprietari functioneaza pe baza activitatii unui Presedinte, a unei Adunari Generale a proprietarilor membrii si a unui Comitet Executiv. De asemenea, functia de administrare si intretinere imobilului este atribuita unui administrator.

Presedintele Asociatiei este fie candidatul care va obtine cel mai mare numar de voturi la alegerea membrilor Comitetului Executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor din cadrul adunarii generale.

Comitetul Executiv pe de alta parte este format din presedintele asociatiei de proprietari si un cenzor sau o comisie de cenzori. Acestia vor fi alesi din membrii asociatiei de proprietari. In cazul in care acest lucru nu este posibil, atunci se pot angaja cenzori din afara asociatiei de proprietari, persoane fizice ori juridice de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii.

Dincolo de atributiile ce se refera la aplicarea  hotararilor Adunarii generale a proprietarilor, Comitetului executiv initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire, stabileste sistemul propriu de penalizari ale Asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale si  asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia.

Adunarea generala este alcatuita din toti proprietarii membri ai Asociatiei de proprietari. Acesta va fi convocata cel putin o data pe an, in primul trimestru. In cadrul adunarilor hotararile pot fi adoptate daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal.

Printre atributiile cele mai importante ale Adunarii generale a proprietarilor sunt cele legate de alegerea si revocarea din functie a Presedintelui si a membrilor Comitetului Executiv, adoptarea hotarailor si a bugetelor de venituri ale asociatiei.

In cazul hotarilor pentru stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare, reabilitare si modernizare este important ca votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna.

O alta prevedere a legii, foarte importanta se refera la faptul ca "hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari".

Pentru administrarea, intretinerea, investitiile si reparatiile asupra proprietatii comune va fi angajata o persoana fizica sau o persoana juridica specializata, pentru functia de administrator.

Si pentru a fi siguri ca gestionarea problemelor din imobilul in care locuim este cea mai eficienta, administratorul blocului trebuie sa obtina de la serviciul specializat al primariei un atestat care garanteaza calitatile profesionale ale persoanei respective.

Lucrarile privind proprietatea comuna si relatiile cu tertii

In vederea executarii lucrarilor de intretinere a imobilului, administratorul va selecta ofertele operatorilor economici in functie de pret, durata de executie si calitate. Oferele trebuie sa fie supuse analizei si aprobarii Comitetului executiv al asociatiei de proprietari.

Proprietatea comuna nu poate fi utilizata de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, fara acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate.

In situatia in care se doreste utilizarea in alte scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale cladirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereti, suspendarea de stalpi, pereti, scari interioare si altele asemenea, acestea se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectati si, dupa caz, pe baza unui proiect tehnic intocmit de institutii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum si cu autorizatia pentru executarea de lucrari, eliberate in conditiile legii.

Cheltuielile Asociatiei de proprietari

Stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea comuna ce revine fiecarui proprietar din cadrul condominiului se fac proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna.

Este util de stiut ca Asociatia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizari pentru orice suma cu titlu de restanta, afisata pe lista de plata. Penalizarile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întarziere si se vor aplica numai dupa o perioada de 30 de zile care depaseste termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma la care s-au aplicat.

Despre sanctiuni si contraventii

Nerespectarea obligatiei de executare a lucrarilor necesare pentru intretinere, reparatii sau consolidari ale imobilului in care locuim, mai ales in cazul in care lipsa acestora poate aduce prejudicii celorlati proprietari constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei.

De asemenea neindeplinirea de catre presedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, sau administratorul de imobil a atributiilor aferente functiilor, constituie contraventie si se santioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei.

In cazul in care un proprietar schimba destinatia locuintei fara autorizatiile si aprobarile legale sau  modifica aspectul proprietatii comune, precum si a elementelor constructive ale cladirii fara aprobarile si autorizatiile legale, acesta va fi sanctionat de catre Inspectoratul de Stat in Constructii cu o amenda de la 200 de lei la 5000 de lei.