Legea privind vanzarea si cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoanele fizice a fost adoptata de Camera Deputatilor. Romania este obligata sa adopte o lege privind achizitionarea terenurilor agricole extravilane, ca urmare a angajamentelor pe care si le-a luat odata cu aderarea la Uniunea Europeana. Conform reglemengtarilor adoptate de parlamentari, de la inceputul anului 2014, orice persoana fizica, indiferent de cetatenie, va putea achizitiona teren agricol extravilan in tara noastra.
Camera Deputatilor a adoptat, in procedura de urgenta, Legea privind unele masuri de reglementare a vanzarii – cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoane fizice si de infiintare a Autoritatii pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare (AARPF), cu 221 de voturi pentru, 27 de voturi contra si 50 de abtineri.
Conform expunerii de motive, avand in vedere finalizarea incepand cu 1 ianuarie 2014 a perioadei de tranzitie de 7 ani prevazuta in Tratatul de Aderare a Romaniei la Uniunii Europene, a fost necesara reglementarea, cu celeritate, a masurilor pentru evitarea accentuarii faramitarii proprietatilor agricole si crearea cadrului favorabil pentru valorificarea tuturor factorilor de productie, prevazuta de art. 135 din Constitutia Romaniei, republicata, prin comasare in conditiile exercitarii de catre Statul Roman a dreptului de preemptiune. De asemenea, a fost necesara asigurarea, incepand cu 1 ianuarie 2014, a unor conditii egale la dobandirea prin cumparare de terenuri agricole de catre persoanele fizice cetateni romani, respectiv cetateni ai unui stat membru al Uniunii Europene, precum si apatrizi cu domiciliul in Romania sau intr-un stat membru al UE, potrivit Tratatului de Aderare a Romaniei la UE.
Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale (MADR) a publicat, in dezbatere publica, prima varianta a Legii de vanzare – cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoane fizice si de infiintare a AARPF, pe data de 3 septembrie. Pana pe 11 decembrie, inclusiv, pe site-ul MADR, au aparut opt variante ale acestui proiect de lege, fiecare avand diverse modificari, iar cea de-a opta varianta a fost adoptata de Senat si trimisa spre dezbatere Camerei Deputatilor.
Cu toate acestea, in forma legii adoptata de Camera Deputatilor au aparut modificari in ceea ce priveste conditiile de achizitionare a terenurilor agricole extravilane.
Atentie! Legea de vanzare - cumparare a terenurilor agricole extravilane va intra in vigoare dupa ce va fi promulgata de presedinte si va fi publicata in Monitorul Oficial.
Cetatenii din UE si din Spatiul Economic European pot cumpara teren agricol extravilan in aceleasi conditii precum romanii
Conform Legii de vanzare – cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoane fizice, vor putea cumpara teren agricol extravilan in tara noastra:
-cetatenii romani,
-cetatenii din UE,
-apatrizii cu domiciliul in Romania sau in UE, precum si
-cetatenii si apatrizii din statele care fac parte din Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE).
In plus, cetatenii statelor terte si apatrizii cu domiciliul intr-un stat tert pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane din tara noastra in conditiile din tratatele internationale, pe baza de reciprocitate.
De partea cealalta, persoanele fizice vor putea vinde terenurile agricole extravilane doar daca respecta dreptul de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, persoanelor care desfasoara activitati agricole pe raza administrativ - teritoriala a localitatii unde este situat terenul respectiv, precum si Statul Roman, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale. De asemenea, arendasul care doreste sa cumpere terenul agricol situat in extravilan trebuie sa detina aceasta calitate pentru terenul respectiv, stabilita printr-un contract de arenda valabil incheiat, inregistrat potrivit dispozitiilor legale, la momentul publicarii ofertei de vanzare.
Totusi, dispozitiile prezentei legi nu se aplica instrainarilor intre rude pana la gradul trei, inclusiv.
Netransmiterea acceptarii ofertei in termenul prevazut duce la pierderea dreptului de preemptiune
Pentru comercializare, vanzatorul inregistreaza la primaria din raza unitatii administrativ-teritoriale unde se afla terenul o cerere prin care solicita afisarea ofertei de vanzare a terenului agricol situat in extravilan, in vederea aducerii acesteia la cunostinta preemptorilor, potrivit actului normativ adoptat de Camera Deputatilor.
Oferta de vanzare va cuprinde informatii despre teren - pret, amplasament, suprafata, categoria de folosinta si clasa de calitate, documentele cadastrale - si despre vanzator - numele si prenumele, adresa completa si copia documentului de proprietar.
In termen de o zi lucratoare de la data inregistrarii cererii, primaria are obligatia sa afiseze oferta de vanzare la sediul sau, timp de 30 de zile.
Apoi, primaria are obligatia de a transmite la Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare (AARPF), care urmeaza sa fie infiintata, oferta de vanzare, conform modelului stabilit prin normele metodologice pentru aplicarea prevederilor prezentei legi, in termen de doua zile lucratoare de la data inregistrarii cererii. De asemenea, in termen de 3 zile lucratoare de la data primirii ofertei de vanzare a terenului agricol, AARPF are obligatia sa o afiseze pe site-ul sau.
Titularul dreptului de preemptiune interesat sa cumpere terenul trebuie sa transmita acceptarea ofertei, insotita de documentatia din care sa rezulte ca indeplineste conditiile pentru a cumpara terenul, vanzatorului si AARPF, in termen de 30 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare la sediul primariei. Transmiterea ofertei se va realiza prin orice mijloace care asigura confirmarea de primire in termenul prevazut - scrisoare recomandata, notificare prin intermediul executorilor judecatoresti, e-mail, fax.
Netransmiterea acceptarii ofertei in termenul prevazut duce la pierderea dreptului de preemptiune.
Conform legii, daca mai multi preemptori isi manifesta in scris intentia de cumparare, vanzatorul alege potentialul cumparator si comunica numele acestuia primariei, care trebuie sa-l transmita AARPF, in termen de trei zile de la primire.
Daca niciun preemtor nu isi manifesta intentia de cumparare, vanzarea terenului este libera.
De asemenea, vanzatorul trebuie sa transmita primariei ca niciun preemptor n-a acceptat oferta de vanzare, primaria fiind obligata s-o transmita Autoritatii, in termen de trei zile de la primire, se subliniaza in lege.
Potrivit actului normativ adoptat de Camera deputatilor, persoanele fizice vor fi verificate daca indeplinesc conditiile de vanzare – cumparare a terenurilor agricole din extravilan de catre AARPF, in termen de 5 zile lucratoare de la primirea datelor, iar solutia este comunicata vanzatorului in termen de 2 zile lucratoare.
Aceasta solutie poate fi:
-avizul favorabil, in cazul indeplinirii conditiilor legale;
-o nota de observatii, daca potentialul cumparator, nu indeplineste conditiile de prevazute de prezenta lege; in aceste caz, vanzatorul are dreptul sa aleaga un alt preemptor dintre cei care au transmis acceptarea ofertei.
In cazul nerespectarii termenului prevazut anterior, avizul este considerat favorabil, potrivit actului normativ.
Avizul sau nota de observatii vor fi publicate pe site-ul AARPF, in termen de maximum doua zile lucratoare de la emitere.
Terenurile aflate la 20 km de granita se vand doar cu avizul autoritatilor care se ocupa de siguranta nationala
Conform legii, urmatoarele tipuri de terenuri agricole extravilane pot fi vandute doar cu avizul organelor de stat cu atributii in domeniul sigurantei nationale, respectiv Serviciului Roman de Informatii (SRI), Serviciului de Informatii Externe (SIE), Serviciului de Protectie si Paza (SPP), precum si Ministerului Apararii Nationale (MAN), Ministerului de Interne (MI) si Ministerului Justitiei (MJ), prin structurile interne specializate:
-terenurile agricole din extravilan, aflate pe o raza de 20 de km de la granita Romaniei,
-situate la o distanta de pana la 2400 m fata de obiectivele speciale. Avizele trebuie comunicate in termen de 7 zile lucratoare, dar in cazul neindeplinirii acestei obligatii, avizul se considera ca fiind favorabil, potrivit recentului act normativ.
De asemenea, terenurile agricole situate in extravilan, in care se afla situri arheologice, in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator, pot fi instrainate prin vanzare, doar cu respectarea prevederilor legale.
Prevederile prezentei legi nu se aplica antecontractelor si pactelor de optiune care au fost autentificate la notariat anterior intrarii in vigoare a acesteia.
Se amendeaza distrugerea imbunatatilor funciare
Conform legii, se vor aplica amenzi intre 50.000 de lei si 100.000 de lei pentru urmatoarele contraventii:
-vanzarea-cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan, in care se afla situri arheologice, in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator, fara avizul Ministerului Culturii;
-daca terenul agricol extravilan aflat pe o raza de 20 de km de la granita Romaniei sau la o distanta de pana la 2400 m fata de obiectivele speciale nu are avizul de la cele sase institutii care se ocupa de siguranta nationala;
-nerespectarea dreptului de preemptiune.
Mai mult, daca nu se respecta dreptul la preemptiune sau cele doua distante, respectiv raza de 20 de km de la granita Romaniei sau distanta de pana la 2400 m fata de obiectivele speciale, atunci tranzactia este interzisa si se sanctioneaza cu nulitatea relativa (n.red. - conform Noului Cod Civil, nulitatea relativa se refera la urmatoarea situatie: contractul este anulabil cand au fost nesocotite dispozitiile legale privitoare la capacitatea de exercitiu, cand consimtamantul uneia dintre parti a fost viciat, precum si in alte cazuri anume prevazute de lege).
Potrivit legii, sumele provenite din aplicarea amenzilor se constituie venit la bugetul de stat.
Noua Autoritate publica ofertele de vanzare – cumparare pe propriul site
Conform actului normativ adoptat de Camera Deputatilor, se infiinteaza o noua institutie, Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare, prin reorganizarea Agentiei Domeniilor Statului, care se desfiinteaza. Astfel, Autoritatea preia activitatea, personalul si patrimoniul ADS.
Organizarea, functionarea, numarul de posturi, atributiile Autoritatii, consiliului de administratie si ale directorului general se stabilesc prin hotarare a Guvernului, in termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a legii.
AARPF va constata si sanctiona contraventiile, va publica ofertele de vanzare - cumparare pe site-ul propriu si va verifica exercitarea dreptului de preemtiune, potrivit proiectului de lege.
Noua institutie va mai verifica indeplinierea conditiilor de vanzare – cumparare de catre potentialul cumparator, va emite avizul prealabil incheierii contractului de vanzare – cumparare al terenurilor cu destinatie agricola si taxele pentru emiterea avizului prealabil.
SURSA avocatnet.ro
