Pentru un proprietar care avea nevoie de extras o dată la câțiva ani, procedura era doar incomodă. Pentru cineva care compară trei apartamente înainte de a cumpăra, sau care are un imobil moștenit în alt județ, devenea un obstacol real.
Publicitatea imobiliară s-a digitalizat, însă, semnificativ. Documentele se eliberează electronic, iar extrasul semnat electronic are aceeași forță ca versiunea de la ghișeu. Merită înțeles cum funcționează procedura, pentru că detaliile determină dacă documentul obținut este cel potrivit.
Ce este, concret, extrasul de carte funciară
Extrasul este o fotografie oficială a situației juridice a unui imobil la momentul eliberării. Nu este un act de proprietate — actul de proprietate rămâne contractul, certificatul de moștenitor sau hotărârea judecătorească. Extrasul atestă ce este înscris în registrul de publicitate imobiliară despre acel imobil.
Conținutul urmează structura cărții funciare, reglementată prin Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și cartea funciară:
-
Partea I descrie imobilul: număr cadastral, suprafață, categorie de folosință, amplasament, iar la construcții datele de identificare ale acestora.
-
Partea II arată dreptul de proprietate: proprietarul, cota deținută și actul în baza căruia a dobândit imobilul.
-
Partea III arată sarcinile: ipoteci, interdicții de înstrăinare, servituți, uzufruct, notări de litigii, sechestre.
Un detaliu de fond: extrasul pentru informare poate fi solicitat de orice persoană interesată, nu doar de proprietar. Publicitatea imobiliară este publică prin definiție, pentru ca situația unui imobil să poată fi cunoscută de oricine intenționează să încheie un act cu privire la el. Este exact mecanismul care permite unui cumpărător să verifice un imobil înainte de a angaja bani.
Cele două tipuri de extras și de ce nu sunt interschimbabile
Distincția produce cele mai multe neînțelegeri în relația cu notarul.
Extrasul pentru informare se eliberează la cererea oricărei persoane interesate. Servește la verificări: analiza unui anunț, dosarul de credit, o discuție cu un potențial cumpărător, situația unui imobil moștenit.
Extrasul pentru autentificare se eliberează exclusiv la cererea notarului public, în vederea încheierii actului. Pe durata valabilității sale, imobilul este indisponibilizat — nu se mai pot efectua alte înscrieri care ar putea afecta tranzacția aflată în curs. Funcționează ca o rezervare juridică pe perioada necesară semnării.
Consecința practică este că un cumpărător nu poate obține singur extrasul pentru autentificare, oricât ar insista, iar un extras pentru informare nu blochează imobilul. Cele două se folosesc în momente diferite ale aceleiași tranzacții, nu unul în locul celuilalt.
Problema numărului cadastral
Aici se blochează majoritatea solicitărilor, iar motivul este simplu: pentru eliberarea unui extras este nevoie de identificarea imobilului, iar identificarea se face prin numărul cadastral sau prin numărul de carte funciară.
Un proprietar le are în documentele proprii. Un cumpărător care a văzut un anunț nu le are aproape niciodată. Un moștenitor care a aflat despre un teren din actele bunicii are, în cel mai bun caz, o adresă și un nume.
Situația are soluție. Imobilul poate fi identificat în evidențele ANCPI pornind de la adresă, iar apoi se eliberează extrasul corespunzător. Procedura presupune o căutare în baza de date pe baza datelor de amplasament, iar rezultatul este numărul cadastral care permite eliberarea documentului.
Merită reținut că adresa poștală și adresa administrativă din evidențele de cadastru nu coincid întotdeauna. Străzi redenumite, numerotări modificate, imobile înscrise sub denumirea veche a localității — toate produc situații în care căutarea simplă nu returnează nimic, deși imobilul este înscris. De aceea identificarea după adresă nu este o simplă interogare, ci o verificare care ține cont de istoricul administrativ al zonei.
Pentru cine are doar adresa, un extras de carte funciară se poate obține fără a cunoaște în avans numărul cadastral, prin identificarea prealabilă a imobilului.
Cum arată procedura electronică
Fluxul este, în esență, următorul.
Se transmite cererea, cu datele de identificare ale imobilului — numărul cadastral și județul, sau adresa, dacă numărul nu este cunoscut. Se achită tariful de publicitate imobiliară. Cererea este procesată de oficiul teritorial competent, adică de oficiul din județul în care se află imobilul, indiferent de unde este transmisă. Documentul se eliberează semnat electronic.
Două aspecte merită subliniate, pentru că sunt sursa unor așteptări greșite.
Termenul depinde de oficiul teritorial, nu de canalul prin care s-a depus cererea. Volumul de lucru diferă între județe, iar în perioadele aglomerate termenele se prelungesc. Nicio procedură electronică nu poate scurta timpul de procesare al oficiului.
Semnătura electronică este suficientă. Extrasul primit în format electronic nu necesită legalizare, ștampilă suplimentară sau tipărire pentru a fi valabil. Instituțiile care îl cer — bănci, notari, autorități — acceptă documentul în forma în care a fost emis. Tipărirea lui rămâne o chestiune de comoditate, nu de validitate.
Cât este valabil documentul
Întrebarea apare la fiecare solicitare, iar răspunsul corect este mai nuanțat decât se așteaptă majoritatea.
Extrasul pentru informare nu are, prin lege, un termen de expirare după care devine nul. Ceea ce are este un termen de prospețime impus de destinatar. O bancă analizând un dosar de credit cere de regulă un extras emis în ultimele 30 de zile. O instituție poate cere unul mai recent. Logica este că documentul reflectă situația de la momentul emiterii, iar între timp se pot fi produce înscrieri noi.
Extrasul pentru autentificare are, în schimb, o durată determinată, corelată cu perioada de indisponibilizare a imobilului — tocmai pentru că pe durata respectivă blochează alte înscrieri.
Regula practică: pentru o tranzacție, extrasul se obține cât mai aproape de momentul în care este folosit, nu cu luni înainte. Un extras vechi de trei luni nu este „expirat”, dar nu mai spune nimic util despre situația actuală.
Situația imobilelor care nu au carte funciară deschisă
Nu toate imobilele sunt înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară. Înregistrarea sistematică este în desfășurare, iar în mediul rural și la terenurile agricole există în continuare imobile pentru care nu s-a deschis carte funciară.
Pentru acestea nu se poate elibera extras, pentru motivul evident că nu există registrul din care să fie extras. Situația juridică se reconstituie din vechile registre de transcripțiuni și inscripțiuni, iar documentul relevant este certificatul de sarcini, care arată ipotecile, privilegiile și interdicțiile înscrise acolo.
Este o distincție care economisește timp: cine primește de la notar cererea unui certificat de sarcini nu trebuie să insiste pentru un extras de carte funciară, pentru că cele două documente provin din evidențe diferite.
Gratuit sau contra cost
Proprietarii au acces gratuit la extrasele pentru propriile imobile, prin platforma ANCPI destinată acestora, pe baza autentificării cu identitatea proprie. Este o facilitate reală și subutilizată: un proprietar care are nevoie de extrasul propriului apartament nu trebuie să plătească pentru el.
Limitele sunt însă clare. Facilitatea funcționează doar pentru imobilele înscrise pe numele persoanei autentificate. Nu acoperă situația unui cumpărător care verifică imobilul altcuiva, nu acoperă un moștenitor înainte de finalizarea succesiunii și nu acoperă extrasul pentru autentificare, care se obține prin notar.
Pentru toate aceste situații, documentul se solicită contra cost, ca orice serviciu de publicitate imobiliară.
Ce se verifică în document, în ordinea utilă
Pentru cine primește extrasul și nu știe de unde să înceapă, ordinea practică este inversă ordinii în care este tipărit.
Partea III, prima. Dacă apare o ipotecă neradiată, o interdicție de înstrăinare în vigoare, un uzufruct viager sau un litigiu notat, restul verificărilor devin secundare — discuția despre preț se schimbă din start.
Partea II, a doua. Numele proprietarului trebuie să corespundă persoanei care propune tranzacția. Cotele contează: la mai mulți coproprietari, vânzarea presupune acordul tuturor.
Partea I, la final. Suprafața înscrisă comparată cu cea din anunț, numărul cadastral, adresa. Diferențele de suprafață între documente și realitate sunt frecvente la construcțiile mai vechi și merită clarificate înainte, nu după.
Verificări care nu se fac din extras și care rămân necesare: datoriile la asociația de proprietari, situația la furnizorii de utilități, certificatul de atestare fiscală de la primărie și, pentru clădirile vechi, clasa de risc seismic.
Întrebări frecvente
Pot cere extras pentru un imobil care nu îmi aparține? Da, extrasul pentru informare. Este chiar rolul publicității imobiliare.
Trebuie să merg la OCPI-ul din județul imobilului? Nu. Cererea se procesează de oficiul teritorial competent, indiferent de unde este transmisă.
Extrasul electronic trebuie legalizat? Nu. Semnătura electronică este suficientă pentru instituțiile care îl solicită.
Ce fac dacă nu cunosc numărul cadastral? Imobilul se identifică pornind de la adresă, iar apoi se eliberează extrasul.
Cât durează? Depinde de oficiul teritorial și de volumul de lucru al județului respectiv.
Un extras vechi de două luni mai este bun? Nu este nul, dar instituția care îl cere impune de regulă un termen de prospețime, frecvent 30 de zile.
Proprietarii plătesc pentru extrasul propriului imobil? Nu, dacă îl obțin prin platforma ANCPI destinată proprietarilor, pe baza autentificării.
Pentru cine are nevoie de document fără a se deplasa, serviciile de cf online permit transmiterea cererii și primirea extrasului semnat electronic pe e-mail. Iar pentru cazurile în care imobilul trebuie mai întâi găsit în evidențe, extrasul de carte funciară după adresă rezolvă exact problema numărului cadastral necunoscut.