Tocmai pentru că nu schimbăm locuința așa cum schimbăm o mașină, spre exemplu, e important nu doar să vedem cum se construiește clădirea respectivă și din ce materiale, dar și să ne asigurăm de unele aspecte pur juridice. Unii dezvoltatori pot scrie în contractele cu cumpărătorii clauze care să le fie foarte dezavantajoase acestora din urmă.
Spre exemplu, pot să facă imposibilă recuperarea banilor dați ca avans în ipoteza falimentului sau pot să pună în sarcina cumpărătorului cheltuieli pe care nu acesta ar trebuie să le suporte. Alții nu respectă autorizațiile și proiectele, cumpărătorii nu sunt suficient de vigilenți și află lucrurile prea târziu, iar alții nu respectă nici măcar suprafețele minime ale camerelor.
Achiziționarea unui apartament nou nu presupune doar să avem banii pentru a plăti prețul, ci și o sumedenie de alte lucruri pe care trebuie să le luăm în calcul. Tocmai pentru că facem o investiție mare și pentru că nu cumpărăm un lucru pe care să-l schimbăm așa repede, e important să fim atenți la toate aspectele. Semnarea unui contract cu dezvoltatorul poate să prezinte multe capcane, clauze care nu ne avantajează deloc și la care s-ar putea renunța, dacă le-am cunoaște sensul ș.a.m.d. Ideal ar fi, dacă tot facem o investiție, să cerem opinia unui specialist (avocat, de pildă) care să ne atragă atenția asupra potențialelor riscuri.
1. Formarea încrederii în dezvoltator
Cartea de vizită "legală" a dezvoltatorului e lipsa numelui său în procese de orice fel. O căutare pe portalul instanțelor de judecată din România (despre asta și alte servicii gratuite care stau la dispoziția justițiabilului, aici) vă poate asigura că, cel puțin până la acel moment, firma respectivă nu a avut probleme legale cu nimeni.
Dacă cumpărați un imobil care încă e în faza de construcție sau chiar deloc ridicat, situația juridică a dezvoltatorului ar trebui să vă preocupe o dată la câteva luni de zile, iar nu doar atunci când bateți palma și achitați avansul. Problemele cu justiția pot să apară oricând până în momentul când vă mutați în noua casă (de exemplu, un vecin acuză lipsa autorizației de construcție sau autorizația "coruptă", după ce construcția s-a ridicat cu totul).
Ca să completați tabloul, o căutare pe Google sau în orice alt mod a informațiilor legate de dezvoltator poate să vă ajute să aflați cum au decurs alte proiecte ale sale, ce eventuale nemulțumiri sau bucurii au avut alții ș.a.m.d. Ideea principală este să fiți precauți cu banii dumneavoastră(și, dacă îmi îngăduiți, chiar și puțin paranoici).
2. Falimentul dezvoltatorului - un risc
Situația financiară a dezvoltatorului e un lucru pe care cumpărătorul nu-l poate deduce atunci când semnează contractul. Dezvoltatorul poate intra în insolvență și peste o lună de la semnarea actului, iar în cazul în care se cumpără într-un imobil care nici măcar nu e gata, atunci în perioada de timp până la finalizare se pot schimba multe lucruri în situația dezvoltatorului. Este foarte important ca în contract să nu existe clauze care să facă imposibilă sau complicată recuperarea banilor (de pildă, cumpărătorul își asumă riscul și semnează că e de acord să nu aibă pretenții dacă se întâmplă ca dezvoltatorul să intre în faliment).
Și la acest capitol putem face însă niște mici investigații înainte. Spre exemplu, putem verifica dacă are datorii la Fisc sau putem vedea istoricul firmei la Registrul Comerțului. Dar astea sunt verificări care se limitează la timpul prezent și, așa cum spuneam mai sus, situația se poate îngreuna în viitor (ca să nu mai vorbim de scenariile în care banii sunt folosiți în alte scopuri sau administratorul pleacă cu ei).
Cel mai sumbru scenariu este însă acela în care ratele se fac direct la dezvoltator. Dacă contractul se face în așa fel încât dreptul de proprietate e dobândit de cumpărător abia după ce se achită toți banii (vânzare perfect legală în termenii Codului civil), atunci insolvența dezvoltatorului îl va aduce pe cumpărător în stradă și cu banii dați. Așadar, situația asta de cumpărare este de evitat, mai ales dacă cumpărătorul nu are niciun fel de garanții de la dezvoltator pentru astfel de situații.
Important! Aveți grijă ca precontractul făcut să fie trecut în cartea funciară pentru a avea o prioritate la recuperarea banilor, în cazul unei eventuale insolvențe a dezvoltatorului! Citeste mai departe pe avocatnet.ro...